每经记者｜陈荣浩每经编辑｜董兴生
三月历来是楼市传统旺季，“金三银四”的成色，直接关系全年市场走向。
2026年开春，广州、深圳先后走出春节假期的成交低谷，看房量、成交量同步回升，市场暖意不断扩散。
《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）走访部分楼盘、对话中介门店与多家研究机构了解到，本轮广深“小阳春”已实质性到来。同时，市场逻辑也已迎来显著改变：一些热门小区的“笋盘”（形容价格明显低于同区域、同类型房源的高性价比房产）正在逐步消失，与挂牌房东的议价空间也在变小。
其中，广州和深圳均呈现出二手房全面领跑态势，成为此波“小阳春”回暖的主力。而新房市场整体呈现深度分化：今年以来深圳新房的供应量同比去年有所下滑；广州核心区豪宅火热，刚需盘仍靠让利走量。可以说，一二手市场格局颠倒，供应端结构重塑，构成这一轮“小阳春”最鲜明的特征。
二手房扛起“小阳春”大旗
本轮广深楼市“小阳春”，正由二手房扛起主力大旗，市场底层逻辑已经改写。
从数据到一线体感，二手房都在主导回暖节奏。
深圳二手房率先引爆行情，成为本轮复苏的核心引擎。乐有家门店监测显示，春节后二手房签约量环比大涨132%，创下2024年3月底以来最高值。而截至2026年2月，深圳二手房住宅的成交均价已回暖至6.2万元/平方米。
贝壳研究院的数据也同样直观，3月2日—8日，深圳二手房签约量环比激增118%，3月8日单日成交量创下近一年新高，且实现连续两周走高。
此外，市场情绪同步修复。据深圳贝壳研究院发布的最新监测数据，今年2月其合作门店的二手房挂牌量较去年同期下降3.3%，非理性抛售明显减少，市场逐步进入“预期转强—供应优化—价格企稳”的良性通道。
“现在优质学区房、低总价高租金回报率的房源回暖最明显，比如我们片区的荔园本部学区房，像园岭花园83平方米的三房，因为对口荔园本部和红岭中学，节后咨询量和成交量明显比节前多了。”3月14日下午，深圳福田园岭片区的资深中介刘安颖向每经记者分享称。
刘安颖提到，现在二手房市场“笋盘”的成交速度已被压缩到一个比较短的周期，甚至有些二手“笋盘”挂出来一周不到就成交。“以位于福田的翰岭院项目为例，该项目约108平方米的大三房，业主挂牌总价普遍820万元以上，折合单价约7.74万元/平方米，有些业主着急卖，755万元的挂牌价格，基本上一周左右能成交。”刘安颖说。
事实上，类似的现象在深圳罗湖也同样存在。因为二手房市场的成交上涨后，挂牌业主的心态也开始趋于稳定，不再着急卖房，议价空间也明显缩小。
以记者去年底探访过的一套位于罗湖翠竹苑、面积47.84平方米的两房为例，此前业主挂牌价为245万元，中介透露该房源预计最低可降到230万元。但到今年3月，中介告诉记者，该房源业主的最低出售价为237万元。
广州二手房市场同样迎来强势反弹。
贝壳平台数据显示，3月8日，广州二手房单日成交247套，环比上涨25.4%；上周（3月2日—3月8日）累计成交849套，环比大涨118.8%。春节后返城需求集中释放，中介门店带看量持续回升，广州市房地产中介协会3月经理人指数环比大幅增长43.5点至71.78，行业对“小阳春”信心充足。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广深均呈现“二手房好于新房”的核心特征，二手房新增挂牌量同比减少，市场情绪持续好转，更带动“卖旧买新”的置换需求，市场循环逐步畅通。
深圳贝壳研究院院长肖小平也表达了类似观点，其认为本轮回暖并非政策脉冲式短期反弹，而是政策优化、信心修复、自住需求集中释放三重因素共振，二手房持续放量，新房同步走高，让“小阳春”根基更扎实。
新房市场上演结构性行情
与二手房的全面火热不同，广深新房市场并未迎来普涨，而是属于典型的“结构性行情”。
以广州为例，广州的顶豪市场接连刷新成交纪录，也带动了周边新房市场看房热度的提升。今年2月，广州天河马场地块以236.04亿元高价成交，溢价率26.60%，折合居住成交楼面地价约8.55万元/平方米，创下广州楼面单价新高。
3月2日，广州珠江新城保利玥玺湾一套670平方米顶层复式以1.87亿元成交，折合单价约28万元/平方米，刷新当地一手顶级豪宅单价纪录；3月9日，星河湾半岛五号单日成交4套顶奢复式，总价达7.187亿元，核心区豪宅热度空前。
相较于顶豪市场的接连创新高，广州刚需新房市场反而表现出较为明显的“降价跑量”趋势。
广州房产中介罗家敏向记者表示，现在广州的很多刚需盘，都是采用折扣、特价房的方式来吸引购房者，“不让利还是不太好卖”。
“比如黄埔星河湾半山毛坯的价格直接调到了1.9万元/平方米起，还推出毛坯、简装、豪装三种方案抢客；荔湾新世界・天馥的限时折扣直接给到8.6折优惠，低至3.8万元/平方米。”罗家敏表示，现在市场很现实，不拿出一口价特价房、不把折扣落到实处，就算看的人多也很难成交。
广州中原研究发展部数据显示，截至2026年2月底，广州全市狭义库存为1416.4万平方米，较1月减少1.3万平方米。由于2月主要区域新增供应普遍减少，新房市场以消化存量为主，库存量微降，并已连续4个月出现下调。
而深圳的新房市场，进入2026年以来，出现了较为明显的“供应节奏”放缓情况。据美联物业统计，今年以来，深圳仅有9个住宅项目取得预售许可证，远低于去年同期的12个项目。
而正是由于新房入市节奏偏慢，难以形成集中入市的规模效应，直接导致新房整体成交量明显不及二手房，市场呈现核心板块量升价稳、刚需区域以价换量的结构性回暖格局。
据中原地产数据，截至3月12日，深圳全市商品住宅累计成交964套，二手住宅累计过户1703套。
虽然深圳整体新房的成交要弱于二手房，不过记者注意到，进入3月后，不少项目先后发布热销海报，如龙华的鸿荣源观城3月7日—8日两天卖出41套、远洋城·城铭家园上周认购39套、中建鹏宸云筑单周热销32套等。
“随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企加大促销力度，预计3月市场需求有望逐步释放，核心城市‘小阳春’行情依然值得期待。”中指研究院分析称。
申宝策略提示：文章来自网络，不代表本站观点。
